Apartmanlarda Dış Cephe Mantolamanın Hukuki Mahiyeti

Apartmanlarda Dış Cephe Mantolamanın Hukuki Mahiyeti

Piyasadaki ve halk arasındaki deyimiyle mantolama gerçekte ısı yalıtımının karşılığı olarak kullanılmaktadır. Yasalarımızda mantolama diye bir deyiş bulunmamaktadır. Gerek Kat Mülkiyeti Kanununda gerekse Enerji Verimliliği Kanununda ve ilgili yönetmeliklerde hep ‘ısı yalıtımı’ ifadesi yer almaktadır.

p.p1 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px Helvetica} p.p2 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; text-align: justify; line-height: 12.0px; font: 10.5px Garamond} p.p3 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; text-align: justify; line-height: 12.0px; font: 10.5px Garamond; min-height: 12.0px} p.p4 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 10.0px 'Swis721 BlkCn BT'} p.p5 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 10.0px 'Swis721 BlkCn BT'; min-height: 12.0px} span.s1 {letter-spacing: -0.2px} span.s2 {letter-spacing: -0.3px}

ISI YALITIMI YASAL ZORUNLULUKTUR


5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve bu kanuna bağlı olarak çıkartılan Binalarda Enerji Performansı yönetmeliğine göre  1 Ocak 2011 tarihi itibarı ile 50 m² üzeri inşaat alanına sahip tüm binalarda Enerji Kimlik Belgesi çıkarılması zorunlu hâle gelmiştir. Enerji Kimlik Belgesinin çıkartılması da yeni pek çok yaptırım ve maddi külfeti beraberinde getirerek, ısı yalıtımı zorunlu kılınmaktadır. Şöyle ki:

5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu Madde 7 F/1/d Enerji Kimlik Belgesini zorunluluk hâline getirip uygulamaya ilişkin usûl ve esasları Binalarda Enerji Performansı yönetmeliğine bırakmıştır.


Binalarda Enerji Performansı yönetmeliğine göre,


Enerji Kimlik Belgesi, asgari olarak binanın enerji ihtiyacı, enerji tüketim sınıflandırması, yalıtım özellikleri ve ısıtma ve/veya soğutma sistemlerinin verimi ile ilgili bilgilerini içeren bir belgedir. Böylelikle verildiği binanın Enerji Performansını göstermektedir. Enerji Kimlik Belgesine göre tüm binalar A ve G harfleri aralığında bir Enerji Sınıfı alır. A, verimli bina, G ise verimsiz bina anlamına gelmektedir. Olması gereken yapı ve yalıtım standartlarını tam olarak sağlayan bir bina ise  C enerji sınıfını alacaktır.


Yeni yapılacak binalarda 1 Ocak 2011 tarihinden itibaren Enerji Kimlik Belgesi çıkartmak zorunludur.


1 Ocak 2011 tarihiyle birlikte Türkiye’de yeni yapılan binalarda yapı kullanım izinlerinin alınabilmesi için Enerji Kimlik Belgesi’ni çıkartmak zorunlu hâle getirilmiştir. Yeni yapılan binalara Enerji kimlik Belgesi düzenlenebilmesi için binanın Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğine göre sahip olması gereken yapı ve yalıtım standartlarını karşılayabilecek şekilde inşa edilmiş olması gerekmektedir. Yani yeni inşa edilen binaların enerji sınıfının azami C olması gerekmektedir. Aksi hâlde Enerji Kimlik Belgesi düzenlenemeyeceği için yapı kullanım izni de alınamayacaktır.


Isı yalıtım projesi zorunluluğu,


Binalarda Enerji Performansı yönetmeliği ile yeni getirilen bir diğer önemli husus da ısı yalıtım projesi zorunluluğudur. Yeni yapılan binalarda yapı kullanım izni alabilmek için içeriği mevzuata uygun olarak hazırlanmış bir ısı yalıtım projesi hazırlanması zorunludur. Aksi hâlde yeni yapılan binanın yapı ruhsatı alınamayacaktır...


Mevcut binalar  2 Mayıs 2017 tarihine kadar Enerji Kimlik Belgesi almak zorunda.


Türkiye’de yeni yapılan binalarda Enerji Kimlik Belgesi çıkartmak 1 Ocak 2011 tarihi itibarı ile zorunlu hâle getirilmesine karşın mevcut binalara Enerji Kimlik Belgelerini tamamlamaları için 2017 yılına kadar süre tanınmıştır. Mevcut binalar için enerji sınıfı sınırlaması bulunmamaktadır. Yani mevcut binanızın enerji sınıfı C sınıfının altında çıkabilir. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğine göre 2017 yılından sonra binanızın enerji sınıfının C sınıfının altında olması hâlinde ise bina sahiplerini pek çok yaptırım beklemektedir. 2017 yılından sonra tüm bina alım satım ve kiralamalarında Enerji Kimlik Belgesinin ibraz edilmesi zorunlu olacaktır. 

Ayrıca, yapılacak düzenlemeler sayesinde binalar enerji sınıflarına göre bir vergilendirmeye tabi tutulacaktır. Enerji sınıfları bakımından sınıflandırmaya tabi tutulan binalar atık enerji verimliliklerine göre vergilendirilebilecek, en çok vergiyi G sınıfı, en az vergiyi A sınıfı olmak üzere verimliliklerine göre ödeyeceklerdir. Ayrıca 2017 yılından sonra tüm bina alım satım ve kiralamalarında Enerji Kimlik Belgesinin ibraz edilmesi zorunlu olacaktır. Böylece satın alan veya kiralayan, aldığı yapının Enerji Sınıfının ne olduğunu bilecek ve tercihini buna göre yapabilecektir. Bu da binalara olan talebe ve yapı fiyatlarına yansıyacaktır. 


Sonuç olarak 2017 yılı itibarı ile enerji kimlik belgesi olmayan binaların alım  satım ve kiralamaları yapılamayacak, üstelik bu binalar için daha yüksek vergiler ödenmesi söz konusu olacaktır. Böyle bir durumla karşılaşmamak için mevcut yalıtımsız binalarımıza ısı yalıtımı yaptırmak artık bir zorunluluk hâline gelmiştir.


ISI YALITIMI KARARI ALINIRKEN İZLENİLECEK HUKUKİ YOLLAR

1- Hukuken geçerli atanmiş bir yöneticiniz veya yönetim kurulunuz var mi ?

Cevabınız Evet ise, 2. Soruya geçiniz.


Cevabınız Hayır ise, aşağıda bahsedilen esasları dikkate alarak Kat Mülkiyeti Kanuna’na göre geçerli bir yönetici veya yönetim kurulu atayınız. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini kat maliklerinden veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye veya üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir. Yönetici veya yönetim kurulu kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve kaide olarak vekilin tüm haklarına sahiptir. Bu sebeple kat malikleri adına borçlandırıcı veya kazandırıcı işlemlerde tasarruflarda bulunabilir. Ana gayrimenkulünüz sekiz veya daha fazla bağımsız bölümden oluşmakta ise, yönetici ataması yapmanız mecburidir. Herhangi bir kat malikinin istemi üzerine kat malikleri bir çağrı ile toplantıya çağrılır. Toplantıda yönetici veya yönetim kurulu atanır. Yönetici veya yönetim kurulu kat maliklerinin hem sayı bakımından hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Oybirliği gerekmez yarıdan bir fazla oy ve arsa payı yeterlidir. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir.


2- Geçerli bir kat malikleri kurulu toplantisi yaptiniz mi ?

Cevabınız Evet ise, 3. Soruya geçiniz.


Cevabınız Hayır ise, aşağıda bahsedilen esasları dikkate alarak KMK’ ya göre geçerli bir kat malikleri kurulu toplantısı yapınız.   Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması yöneticinin görevleri arasındadır. Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her yıl ocak ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda, bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda toplanır. Böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci yılın ocak ayı içinde toplanır.  Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir ‘Çağrı Kâğıdı’ veya bir ‘İadeli Taahhütlü Mektupla’, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Geçerli bir çağrı için, kat maliklerinin isim bilgilerini ve daire numaralarını içerir bir ‘Çağrı Kâğıdı’ hazırlanmalı ve kat maliklerinin, isim bilgilerinin olduğu kısmın yanına toplantıdan haberdar olduklarına dair imzaları alınmadır. 

Geçerli bir çağrı için kendisine ulaşılamayan kat malikine, toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağının belirtildiği bir iadeli taahhütlü mektup gönderilmelidir. İadeli taahhütlü mektup kat malikinin yönetime bildirmiş olduğu adrese yapılacaktır. Şayet kat maliki böyle bir adres bildirmemiş ise iadeli taahhütlü mektup dairedeki kiracıya gönderilecektir. Yargıtay İçtihatlarına göre mantolama işlemi sonrasında gerek görünüm gerekse ısı ve ses yalıtımı açısından önemi yadsınamaz bir fayda elde edilmektedir. Bu sebeple mantolama işlemi önemli bir sebep olarak kabul edilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, toplantı için yeterli sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. 


Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Toplantı yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Yani artık ikinci toplantının yapılabilmesi için sayı şartı aranmamaktadır ve sadece ikinci toplantıya katılanların yarısından bir fazlasıyla karar alınabilecektir.


3- Kat malikleri kurulu toplantisinda isi yalitim işine ilişkin hukuken geçerli bir karar aldiniz mi ?


Cevabınız Evet ise, 4. Soruya geçiniz.


Cevabınız Hayır ise, aşağıda bahsedilen esasları dikkate alarak KMK’ ya göre geçerli bir Mantolama Kararı / Isı Yalıtım Kararı alınız. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle de kullanabilir. Bu halde aralarındaki vekalet ilişkisini kanıtlar yetki belgesi veya benzeri belgelerin bir nüshası yönetici veya yönetim kurulunca teslim alınır. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Ana gayrimenkulde birden fazla dairesi olan kat maliki, her bir daire için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu dairelerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.Örneğin otuz daireli bir binada on beş dairenin sahibi olan bir kat malikinin oy hakkı; on beş değil, maksimum miktar olan bütün oyların üçte biri yani on oy hakkıdır.Kat maliklerinden birinin isteği üzerine mantolama, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında mantolama işlemi “faydalı değişiklik” kapsamında değerlendirilmektedir. Bu sebeple oy birliği değil oy çoğunluğu yeterli olacaktır. Kat malikleri kurulu toplantısında sözleşmeye, firma seçimine ve sözleşme imza yetkilisine ilişkin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınmalıdır. Kat malikleri kurulu kararları 1’den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini de belirterek imza koyarlar. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.


4- Kmk toplantisinda isi yalitim işine ilişkin alinan karara karşi iptal davasi açildi mi?

Cevabınız Evet ise, aşağıda bahsedilen esasları dikkate alınız.


Cevabınız Hayır ise, Kat Mülkiyeti Kanunu’ na göre firmamızla ısı yalıtım işine ilişkin sözleşme imzalamaya hukuken yetkilisiniz. Öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesinden iptal kararı alınıncaya dek  tüm Kat Malikleri Kurulu kararları hukuken geçerlidir ve her türlü İcrai Kabiliyete haizdir. Yukarıda bahsedilen esaslara uygun Kat Malikleri Kurulu toplantısından mantolama işine ilişkin karar almış iseniz dava açılmış olsa bile iptali söz konusu olmayacaktır. Bu konuyla ilgili her türlü hukuki destek ücretsiz tarafımızca verilecektir. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.



5- Kmk toplantisinda isi yalitim işine ilişkin alinan kararin hukuki sonuçlari neledir ?


Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Yönetici veya yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu toplantısında alınmış olan karar doğrultusunda yapmış olduğu Mantolama Sözleşmesini tüm kat malikleri adına yapmaktadır ve tüm kat malikleri yönetici veya yönetim kuruluna karşı sorumludur. Mantolama Sözleşmesi sonrası daire başına düşen tutarın ilgili daire sakinince ödenmemesi durumunda yönetici veya yönetim kurulu tarafından, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Ayrıca gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Kat maliklerinden biri Kat Mülkiyeti Kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. İlgili apartman sakinince firmamızla yapılan Mantolama Sözleşmesi sonrası daire başına düşen tutarın ödenmemesi durumunda, yöneticinin veya yönetim kurulunun ödenmeyen bedeller için firma avukatımıza bu bedellerin takibi ve tahsilinin sağlamasına yönelik bir vekâletname vermesi halinde işin takibi bir hukukçu tarafından gerçekleştirilecek ve doğabilecek ihtilafların önüne geçilebilecektir.


p.p1 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px Helvetica} p.p2 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; text-align: justify; line-height: 12.0px; font: 10.5px Garamond} p.p3 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; text-align: justify; line-height: 12.0px; font: 10.5px Garamond; min-height: 12.0px} p.p4 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 10.0px 'Swis721 BlkCn BT'} p.p5 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 10.0px 'Swis721 BlkCn BT'; min-height: 12.0px} p.p6 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; text-align: justify; line-height: 12.0px; font: 10.0px 'Swis721 BlkCn BT'; min-height: 12.0px} span.s1 {letter-spacing: -0.2px} span.s2 {letter-spacing: -0.3px}

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 14.04.2008, 2008/611 esas , 2008/4342 sayılı karar gereğince de; yapılacak olan mantolama işleri ana taşınmazın dış cephesinin su almasını önlemek ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğuna göre, burada nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmamaktadır.